Квартира в аренду: как не попасть на штрафы налоговой?

Сдаете квартиру и не платите налоги? Налоговая служба давно нацелилась на арендодателей: штрафы, пени и серьезные проверки обернутся финансовыми потерями и испорченными нервами. Узнайте, как легально избежать проблем, выбрать подходящий налоговый режим и обезопасить себя от ненужных рисков.

Общие положения налогообложения доходов от аренды

Доходы от сдачи квартиры в аренду облагаются налогами. Налоговая служба рассматривает такие доходы как часть общего заработка и требует их официального декларирования. Незнание законов или игнорирование правил рано ли поздно приведет к штрафам и другим неприятным последствиям.

Законодательная база

Отношения между наймодателем и нанимателем регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ — «Наем жилого помещения», а также рядом статей Жилищного кодекса.
  • статья 3 — о неприкосновенности жилища;
  • статья 30 — о правах и обязанностях собственника;
  • статья 35 — о выселении гражданина;
  • статья 39 — о содержании общего имущества дома;
  • раздел 7 — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность уплаты налога с доходов от сдачи жилой недвижимости в найм физическими лицами и индивидуальными предпринимателями регулируется Налоговым кодексом РФ:
  • Глава 23 — налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
  • Глава 26.2 — упрощённая система налогообложения (УСН) для ИП;
  • Глава 26.5 — патентная система налогообложения для ИП;
  • Глава 32 — налог на имущество физических лиц;
  • Раздел 4 — общие положения об уплате налогов.
Сдача квартиры без официального договора не освобождает от налогов. Закон рассматривает оплату за пользование жильем как доход, даже если деньги передаются наличными.

Определение аренды и дохода от аренды

Сдача жилья за плату юридически называется наймом, а не арендой. Согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ, термин «аренда» применяется:
  • для нежилой недвижимости,
  • жилое помещение сдают юридические лица.
Однако в быту слово «аренда» используется чаще. Поэтому для удобства мы будем применять его и в значении найма.

Доходом от аренды считается сумма, которую вы получаете от арендатора. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тысяч рублей в месяц, это ваш доход. Если арендатор дополнительно оплачивает коммунальные услуги, налоги начисляются только на ту сумму, которая остается вам.

Налоговая служба активно совершенствует методы контроля за доходами от сдачи недвижимости. Например, информация о найме может поступить через:
  • жалобы соседей;
  • объявления на специализированных сайтах аренды;
  • банковские операции, связанные с получением платы за жилье.
Игнорирование налоговых обязательств приведет к штрафам, пеням и административной ответственности. Поэтому изучите правовые и налоговые аспекты найма жилья, чтобы избежать неприятностей.

Налогообложение доходов от аренды для физических лиц

Сдача жилья — выгодный источник дохода. Рассмотрим основные варианты уплаты налогов, которые доступны физическим лицам в России.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Физические лица, сдающие жилье, обязаны платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Это стандартная ставка. Применяется, к примеру, к заработной плате или доходу от продажи недвижимости. Налог уплачивается за предыдущий год, а декларация подается до 30 апреля следующего года.

Если совокупный годовой доход превышает 5 миллионов рублей, ставка на сумму превышения увеличивается до 15% (так называемый «налог для богатых», введённый в 2021 году).

Бывает, что у сдаваемой квартиры несколько собственников. Каждый из них обязан подать свою декларацию, и налог рассчитывается пропорционально их долям.

Налог на профессиональный доход (НПД) для самозанятых

Режим для самозанятых, введённый в 2019 году, позволяет платить налог по сниженной ставке:
  • 4% — если жильё сдается физическим лицам;
  • 6% — если арендаторы являются юридическими лицами или ИП.
Для использования этого режима доход от аренды не должен превышать 200 тысяч рублей в месяц. Статус самозанятого оформляется через приложение «Мой налог» или его веб-версию, без визита в налоговую инспекцию.

Вариант выгоден тем, кто сдаёт одну или две квартиры. Налоговая отчетность ведется автоматически, а налог уплачивается на основании поступивших платежей.

Индивидуальный предприниматель (ИП)

При владении несколькими квартирами для аренды сдача недвижимости приобретает системный характер. Доход может превышать 200 тысяч рублей в месяц. В этом случае есть смысл зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.

Для ИП доступны три налоговых режима:
  1. Общая система налогообложения (ОСНО): налог 13% с дохода.
  2. Упрощённая система налогообложения (УСН): ставка 6% от дохода.
  3. Патентная система налогообложения (ПСН): фиксированная сумма, зависящая от региона и площади сдаваемого жилья.
Например, в 2025 году патент на сдачу в наем квартиры 70 м2 в Москве на Таганской обойдется в 123 500 руб за год, в Ясенево — 82 000 руб, в Санкт-Петербурге — 67 000 руб, а в Калининграде — 34 000 руб. Рассчитайте стоимость патента на сайте ФНС.

Советы по выбору системы налогообложения для физического лица

  • Если вы сдаете жилье нерегулярно или имеете небольшой доход, оформляйте самозанятость.
  • Для крупных арендных проектов или системного бизнеса рассмотрите регистрацию ИП с патентом или УСН.
  • В случае сдачи жилья физическим лицом без регистрации самозанятости налог уплачивается через НДФЛ.
Соблюдение налогового законодательства исключает штрафы и другие санкции. Узнать больше о нюансах налогообложения и выбрать подходящий вариант вы можете на нашем сайте. Здесь мы делимся полезными материалами по налогам, управлению финансами и оптимизации доходов.

Налогообложение доходов от аренды для юридических лиц

Сдача в аренду недвижимости юридическим лицом также облагается налогом. Налоговая нагрузка для юрлиц отличается от физлиц. Рассмотрим основные налоговые обязательства.

Налог на прибыль организаций

Большинство юридических лиц уплачивают налог на прибыль по ставке 20% от дохода за вычетом расходов. При сдаче недвижимости в аренду в состав расходов можно включить:
  1. затраты на содержание и ремонт сдаваемой недвижимости;
  2. коммунальные услуги, если они не оплачиваются арендатором;
  3. амортизацию зданий и сооружений;
  4. административные расходы, связанные с арендной деятельностью.
Правильно документированные расходы уменьшают налогооблагаемую базу.

Упрощенная система налогообложения (УСН)

Юридические лица на УСН выбирают один из двух объектов налогообложения:
  • Доходы: ставка 6%. Применяется к общей сумме дохода без учета расходов.
  • Доходы минус расходы: ставка 15%. Применяется к разнице между доходами и расходами.
Для арендного бизнеса, как правило, выгоднее использовать режим «Доходы минус расходы». Особенно если объект недвижимости требует значительных затрат на содержание.

НДС

Если юридическое лицо сдает недвижимость в аренду, оно обязано начислять налог на добавленную стоимость (НДС): 20%. На аренду жилых помещений НДС не распространяется.

Юридические лица, работающие на УСН, не платят НДС. Такая система налогообложения более привлекательна для малого и среднего бизнеса.

ЕНВД и ПСН

Единый налог на вмененный доход (ЕНВД) ранее использовался для сдачи недвижимости в аренду, но с 2021 года он отменён. Сейчас арендаторы переходят на другие налоговые режимы, чаще всего УСН.

Патентная система налогообложения (ПСН) для юридических лиц не применяется. Режим доступен только для индивидуальных предпринимателей.

Советы по выбору системы налогообложения для юридического лица

Выбор налогового режима для юридического лица зависит от следующих факторов.
  • объема доходов от аренды;
  • размера расходов на содержание недвижимости;
  • необходимости уплаты НДС;
  • юридического статуса арендаторов (физические или юридические лица).
Компании с крупными арендными объектами чаще выбирают общую систему налогообложения с учетом всех расходов. Малый и средний бизнес, как правило, работает на УСН, чтобы сократить налоговую нагрузку.

Сравнение налоговых режимов

Подходящий налоговый режим минимизирует затраты и обеспечивает соблюдение законодательства. Сравним основные варианты для физических лиц, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Налоговый режим Ставка налог Кому подходит Особенности
НДФЛ
  • 13% (стандартная);
  • 15% (на доходы свыше 5 млн)
Физическим лицам, сдающим недвижимость на разовой основе Необходимо подавать декларацию раз в год. Подходит для аренды без значительных затрат на содержание.
НПД, самозанятость
  • 4% (от физлиц);
  • 6% (от юрлиц)
Самозанятым, сдающим жилье на постоянной основе и с доходом до 2,4 млн руб. в год Удобная регистрация через приложение «Мой налог». Выгоден для сдачи без значительных доходов.
УСН
  • 6% (доходы);
  • 15% (доходы минус расходы)
ИП и юридическим лицам, работающим в сфере арендного бизнеса Подходит для объектов, требующих затрат на содержание. Применяется для индивидуальных предпринимателей и организаций.
ОСН
  • 13% (налог на прибыль);
  • 20% (НДС)
Юридическим лицам и крупным ИП Подходит для крупных игроков рынка, оптимизирующих расходы. Менее выгоден для аренды из-за высокой налоговой нагрузки.
ПСН Фиксированная сумма: зависит от региона и площади объекта ИП, сдающим недвижимость в аренду Позволяет оплачивать налог единовременно.

Вывод: Для физлиц наиболее выгодным выбором будет НПД, если доходы не превышают лимита. ИП с большими затратами предпочтут УСН. Крупные компании работают по ОСН.

Ответственность за неуплату налогов

Налоговые органы активно контролируют рынок аренды. Они используют данные с онлайн-площадок, банковские транзакции и жалобы граждан. Рассмотрим основные виды ответственности.

1. Штрафы

За неуплату налога с физического лица взимается штраф в размере 20% от суммы налога, а при умышленном уклонении — до 40%. Также начисляются пени за каждый день просрочки.

2. Административная ответственность

Если нарушение выявлено впервые и сумма неуплаченного налога незначительна, может быть применен административный штраф.

3. Уголовная ответственность

При уклонении от уплаты налога на сумму более 2,7 млн рублей за три года может наступить уголовная ответственность. Санкции варьируются от крупного штрафа до лишения свободы.

4. Блокировка счетов

Налоговая служба имеет право заблокировать банковский счет налогоплательщика до полного погашения задолженности.

Своевременно подавайте декларации и оплачивайте налоги. Учитывайте, что налоговые органы постоянно совершенствуют механизмы контроля.

Почему сдавать жилье легально — это выгодно

Многие собственники считают, что оформление договора и уплата налогов — это дополнительные расходы, которых можно избежать. Но легальная сдача квартиры имеет свои ощутимые преимущества.
  1. Юридическая защита. Оформление договора аренды защищает собственника от возможных претензий со стороны соседей и управляющих компаний. Без договора соседи или представители УК имеют право пожаловаться на незаконное проживание посторонних лиц в квартире.
  2. Ответственные жильцы. Договор аренды дисциплинирует арендаторов. В нем четко прописаны:
    • обязанности по уходу за квартирой и имуществом;
    • сроки и размеры арендной платы;
    • условия досрочного расторжения договора.
  3. Если испорчено имущество или задерживается оплата, договор служит основанием для предъявления претензий. Кроме того, есть возможность предусмотреть штрафы за нарушения.
  4. Финансовая безопасность. Без договора аренды арендаторы через суд могут потребовать вернуть все деньги, выплаченные за аренду. Оформленный договор подтверждает законность платежей, исключая подобные случаи.
  5. Страховка от непредвиденных ситуаций. С договором аренды вы застрахуете квартиру от различных рисков. В случае аварийной ситуации страховая компания покроет расходы. Если квартира сдавалась нелегально, в выплате, скорее всего, откажут, так как арендодатель нарушил условия страхования.
  6. Избежание налоговых штрафов. Налоговая проверка без оформленного договора приведет к штрафам и пеням. Если налоговая обнаружит сокрытие доходов, собственнику придется заплатить 20% от сокрытой суммы.
Оформляйте договор и платите налоги. Взамен вы получите прозрачность, уверенность в будущем и возможность сосредоточиться на других задачах, не отвлекаясь на конфликты.

На нашем сайте вы найдете множество полезных материалов, которые помогут разобраться в нюансах налоговых систем, выбрать оптимальный режим и избежать штрафов. Используйте эту информацию, чтобы сделать аренду не только прибыльной, но и безопасной!

Подобрать программу долгосрочных сбережений

Калькулятор программы долгосрочных сбережений

Ваш пол

Оставьте заявку и получите консультацию

Ваша электронная почта
Ваш телефон
Ваше сообщение